La loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif. En contrepartie de la mise en location d’un logement neuf, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée locative. Un des critères à respecter pour en bénéficier est le zonage Pinel, ainsi que les plafonds correspondants.

Les plafonds Pinel et le zonage

Depuis 2003 et la création du dispositif Robien, le territoire français est découpé en 5 zones distinctes : A bis, A, B1, B2 et C. Ces zones définissent un niveau de tension du marché immobilier local. La zone A bis est la plus tendue, la C la moins tendue.

En ce qui concerne la loi Pinel, l’investissement doit être situé dans les zones A bis, A ou B1. La zone B2 nécessite une dérogation du préfet pour y investir. Néanmoins, dans une optique purement immobilière, cette zone n’est pas la plus favorable. Le niveau de tension est très bas, ce qui indique que la demande est équilibrée avec l’offre. Un bien en location aura donc plus de difficulté à trouver un locataire dans ces conditions. Dans le même esprit, la zone C est purement et simplement exclue du dispositif.

Les zones définissent également des plafonds de ressources pour les locataires et des plafonds de loyers pour les propriétaires : découvrir les plafonds Pinel en détails.

Les zones Pinel

Les zones Pinel définissent des territoires dans lesquels il y est prioritaire d’investir. C’est le cas des zones A bis, A et B1.

La zone A bis délimite Paris et la petite couronne (les 4 départements limitrophes : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et les Yvelines). La demande est très forte dans cette zone. Deux conclusions en découlent : d’une part, le logement sera très cher à l’achat et d’autre part, il sera très probablement vite loué, malgré l’encadrement des loyers. Investir dans cette zone n’est donc pas donné à toutes les bourses, malgré une rentabilité élevée.

La zone A correspond aux 1ere et 2eme couronnes de la banlieue parisienne (non-incluses dans la zone A bis), à la Côte d’Azur et à la frontière avec la Suisse. La situation locale est sensiblement la même que pour la zone A bis. L’attractivité des lieux rend la location plus facile, mais les prix sont élevés. Il est donc recommandé d’avoir les reins solides avant d’investir en zone A.

Enfin, la zone B1 regroupe les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les grandes villes du bassin parisien, de la côte Atlantique et Basque, des Alpes, du pourtour de la Côte d’Azur, ainsi que les départements d’Outre-mer et la Corse. Sans contestation possible, cette zone est la plus favorable aux investissements. Elle regroupe certaines des plus grandes et dynamiques villes de France (Toulouse, Montpellier…). D’autant que les 13 nouvelles Régions vont à nouveau rebattre les cartes, pour le plus grand bonheur de ces agglomérations en pleine expansion.

Les plafonds de la loi Pinel

Le zonage du territoire, en plus d’informer du degré de tension du marché immobilier, définit également deux plafonds à respecter : un plafond de ressources pour le locataire et un plafond de loyers pour le propriétaire. Ces plafonds permettent d’équilibrer l’offre et la demande, de proposer des loyers adaptés aux logements d’un côté, et d’assurer un revenu suffisant pour s’acquitter de son loyer de l’autre.

Les plafonds de loyers

Ces plafonds s’adressent aux propriétaires :

  A bis A B1 B2
 Plafond de loyer (en euros/m2) 16,72  12,42 10  8,69

Les plafonds de ressources

Ces plafonds s’adressent aux locataires :

Composition du foyer du locataire Abis A B1 B2
Personne seule 36 831 36 831 30 019 27 017
Couple 55 045 55 045 40 089 36 079
Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge 72 159 66 169 48 210 43 389
2 enfants  86 152 79 257 58 200 52 380
3 enfants 102 503 93 826 68 465 61 619
4 enfants  115 344  105 584 77 160 69 443
Majoration par personne supplémentaire  +12 851 +11 764 +8 608 +7 746                    

Rappel de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif. Dit autrement, l’État français offre un coup de pouce fiscal à tous particuliers achetant un logement neuf ou en vente en état futur d’achèvement (VEFA) pour, ensuite, le mettre en location. Outre la réduction d’impôt, ce dispositif permet d’augmenter le nombre de logements en location, et ainsi lutter contre la crise du logement, dans le respect des ressources de chacun grâce aux plafonds.

Décriée à ses débuts, la loi Pinel a fini par s’imposer, notamment si on la met en comparaison avec le dispositif précédent, la loi Duflot. La prolongation jusqu’en 2016 de la loi Pinel atteste de son succès.

À noter que la ministre du Logement Sylvia Pinel a également modifié les plafonds de ressources et de loyers avec son nouveau dispositif.

Les avantages de la loi Pinel

Le principal avantage de la loi Pinel est de proposer trois taux de déduction d’impôt, en fonction de la durée de location établie :

  • 12% de réduction d’impôt pour une location de 6 ans.
  • 18% pour 9 ans.
  • 21% pour 12 ans.

La réduction d’impôt s’applique tout au long de la période de location. Au final, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 63 000 euros sur 12 ans.

Les critères à respecter pour bénéficier des avantages Pinel

Il y a plusieurs critères à respecter pour bénéficier des réductions d’impôt Pinel. Tout d’abord, le logement doit être loué nu - soit non-meublé - et comme résidence principale pour le locataire. Le bien doit également bénéficier du label BBC 2005 ou de la réglementation thermique en vigueur (RT 2012).

Les investissements sont limités à deux par an, dans la limite de 300 000 euros annuel. Enfin, nous l’avons vu plus haut, le bien doit être situé dans l’une des zones Pinel et les plafonds de ressources et de loyers correspondants doivent être respectés.